重購退稅的彙整--土增稅、房地合一稅、財交稅
- 雪鳳 林
- 1月15日
- 讀畢需時 4 分鐘
賣方出售房子時要繳納： 1.土地增值稅； 2.房地合一稅(新制) / 或是財產交易所得稅(舊制)。
為了避免繳稅後不夠錢換新的自用住宅，所以政府給予民眾節稅優惠，在符合一定條件下可以申請重購退稅。 常常會有人問說：申請了土增稅重購退稅後，還可以申請房地合一退稅嗎?或是還可以重購扣抵財產交易所得稅嗎? 答案是：可以的喔~ 土增稅、房地合一稅、財產交易所得稅有各自的重購退稅要件，只要符合條件，就可以申請重購退稅。(★注意：土增稅與房地合一稅，於請退稅後，新購的房屋在五年內如移轉(例如贈與給配偶)或未符合設籍，會被追繳稅款) 以下要說明以上三種稅的重購退稅要件以及常見錯誤。
壹、土地增值稅
一、概念：賣方出售自用房地時，就土地要繳納「土地增值稅」。兩年內有買新的自用房地
(先買後賣、先賣後買都可以)，有機會向政府請求將所繳納的增值稅退回來。 (法令依據：土地稅法§35)
二、要件與常見錯誤：
(一)原出售及重購土地所有權人屬同一人
(X)賣掉自己的房地，新買的登記在配偶名下。→所有權人不一樣，不能退土增稅。
(二)出售土地，於出售前1年內未曾供營業使用或出租行為。
(X)出售前一年內該房子有出租、營業→不符合「自用」，不能退土增稅。
★注意：門牌借別人設戶口、設公司登記(縱算實際未營業)，都有可能會影響自用資
格喔。
(三)出售土地及新購土地地上房屋須為土地所有權人或其配偶、直系親屬所有，並且在
該地辦竣戶籍登記。 (X)新購房地時，出售的房地必須符合設籍條件。 →出售房地設籍要在新購房地之前。太晚才在出售房地設戶口，出售房地不符合自
用，不能退土增稅。
(四)重購土地地價超過原出售土地地價扣除土地增值稅後仍有餘額者。
★注意：要比較的是「土地公告現值」，不是看契約成交價。(土地公告現值可以從謄
本、稅單、公契等文件上得知) 例如：出售土地公告現值為150萬，出售時繳納土增稅30萬，新購的土地公告現值為
160萬。本例可申請退土增稅的額度為30萬。
160-(150-30)=40，以所繳稅額為退稅上限
例如：出售土地公告現值為150萬，出售時繳納土增稅30萬，新購的土地公告現值為
130萬。本例可申請退土增稅的額度為10萬。
130-(150-30)=10
例如：出售土地公告現值為150萬，出售時繳納土增稅30萬，新購的土地公告現值為
100萬。本例可申請退土增稅的額度為0萬。
100-(150-30)=-20
(以上關於「土增稅重購退稅內容」以下圖做個小整理↓↓↓)
貳、房地合一稅(新制)
一、概念：賣方出售105年01月01日以後取得的自用房地時，原則上適用新制。於過戶後30日
之內申報及繳納「房地合一稅」。兩年內有買新的自用房地(先買後賣、
先賣後買都可以)，有機會向政府請求將所繳納的房地合一稅退回來。
(法令依據：所得稅法§14-8)
二、要件與常見錯誤：
(一)本人、配偶或未成年子女設籍，並有居住事實。
(X)成年子女或父母、祖父母直系親屬設籍不符規定。
(X)欠缺自住事實者，也不符合「自用」的要件。★注意：國稅局會嚴格檢視自住事
實。
(二)出售前無出租營業(法條未規定時間，實務上國稅局已出售前一年來看)
(X)僅部分營業也會影響。
(三)新購的房地成交價比較貴→全額退
新購的房地成交價比較便宜→比例退
例如：賣A屋1000萬，繳了10萬房地合一稅，再買B屋1200萬。
→退稅10萬
例如：賣A屋1000萬，繳了10萬房地合一稅，再買B屋900萬。
→退稅9萬(10萬*900/1000=9萬)
(四)出售或重購之房屋係以納稅義務人本人或其配偶名義登記的。
(以上關於「房地合一稅重購退稅內容」以下圖做個小整理↓↓↓)
參、財產交易所得稅(舊制) 一、概念：出售自用住宅房屋，適用舊制者，本來應該要再過戶後隔年度申報財產交易所得
稅。但因為兩年內有新購自用住宅，且新購的房屋比較貴，就可以把這筆稅扣掉(不是退
稅)。
(法令依據：所得稅法§17-2)
二、要件與常見錯誤： (一)出售及重購年度須有納稅義務人、配偶或直系親屬辦竣戶籍登記。
(二)無出租營業。 (三)出售或重購之房屋係以納稅義務人本人或其配偶名義登記的。
(四)重購自用住宅的「房屋」其價額超過原出售價額者。
(x)賣的房子售價1000萬，買的房子1100萬，不一定可以重購扣抵。要將成交價乘以房
地比，計算出「房屋」的價額，買的＞賣的才可以扣抵(沒有比例扣的概念)。
(以上關於「財交稅重購扣抵內容」以下圖做個小整理↓↓↓)
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